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（来源：中国地产基金百人会）
近日，市场传出重磅消息：新世界发展掌舵人郑氏家族正考虑以配股或供股形式向公司注资312亿港元。若最终选择供股，郑氏家族需出资约18亿美元，以避免稀释其约45%持股的控制权。
这家扎根香港近半世纪、承载了几代港人记忆的本土房企巨头，正在经历创立以来最严峻的生存考验。
郑氏家族拒让控制权
据悉，黑石与新世界发展的谈判始于2025年第四季度，目前处于核心条款磋商阶段。黑石集团计划通过“现金认购新股+受让郑氏家族旧股”的组合方式增持，最终持股比例可能超过30%，郑氏家族持股比例可能降至15%以下。
市场一度传言黑石集团将成为新世界发展最大股东，但很快事情出现了转折。
据彭博社援引知情人士报道，黑石集团已提议向一家特殊目的公司注资约25亿美元，从而成为新世界的最大股东，而郑氏家族将投资10亿至15亿美元。然而，由于郑氏家族坚持在不放弃控制权的前提下探讨交易，洽谈进度已明显放缓。
另一个重要的谈判症结在于香港K11 SKIES购物中心。这个总投资超200亿港元的机场型文旅综合体，自2028年起至2066年，每年需支付至少18亿港元担保租金，金额最高可达项目年度总收入的30%。黑石希望厘清相关或有负债风险，而新世界至今尚未获得香港政府批准以降低或取消该项目的担保租金。
在坚持不放弃控制权的前提下，郑氏家族转而考虑通过配股或供股的形式向公司注资，规模约为40亿美元（约312亿港元）。若选择供股方案，持股约45%的郑氏家族需出资约18亿美元（约140亿港元）。
因此，黑石能否成功入主新世界发展还是个未知数。
连续三年亏损
近年来，新世界发展深陷流动性压力。
2026财年中期业绩显示，新世界发展2025年下半年实现收入83.91亿港元，同比大幅下滑50%；股东应占亏损37.29亿港元，虽较上年同期亏损收窄44%，但这已是公司连续第三个财年录得中期亏损。
值得警惕的是，公司的经营“造血”能力已极度虚弱。报告期内，经营活动产生的现金流净额仅为23.2亿港元，同比锐减48.3%，甚至无法覆盖同期高达29.6亿港元的利息支出。
截至2025年12月31日，新世界发展的总债务高达约1443亿港元，其中76.33亿港元需在12个月内偿还，偿债压力巨大。虽然公司推出“减债七招”自救，还达成了882亿港元再融资协议等，但经营端的疲软仍持续加剧债务压力。
新世界发展不得不出售资产来偿债。新世界发展曾在公告中表示，自2019年下半年以来，公司一直在积极出售非核心资产，作为其去杠杆化策略的一部分。
但过去一年，从上海淮海中路K11，到瑰丽酒店集团，甚至再到公司股权，一系列资产出售的传闻似乎都传递出一个信号：能有希望出售的资产，新世界发展似乎都有可能放上货架。
目前，新世界发展将减债列为首要目标，手段已从最初出售非核心资产，演变为如今的“押上家底”。财报显示，截至2025年12月底，公司已质押资产总额飙升至2260亿港元，短短12个月内暴增1.3倍，这意味着公司超过54%的总资产已被抵押。
据悉，为缓解资金紧张，新世界发展还计划在2026年6月底财年完结前出售至少一项资产，包括香港核心资产及内地的K11项目等，然而因估值分歧等原因，资产出售进展缓慢。旗下香港11SKIES项目更是遭遇大规模租户撤离，2025财年已为此计提27亿港元减值亏损，后续运营及资金压力巨大。
从非核心资产的出售，到核心资产的逐一抵押，再到引入战略投资者的复杂博弈，新世界发展将何去何从？
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